外国人在马来西亚买房：2026年门槛、印花税与购房流程

凭借相对亲民的房价、永久地契与稳定的增值潜力，马来西亚长期以来都是区域内海外置业的

热门选择。不过进入2026年，规则更为严格，成本也比往年更高。许多人最关心的第一个问题是：外国人在马来西亚买房究竟可不可行、又有哪些条件？简单的答案是可以，但附带不少

限制。本文将从购房资格、各州门槛、州政府批准、印花税与贷款，到完整流程逐一说明。

外国人可以在马来西亚买房吗？

可以。与不少邻国不同，马来西亚允许外国人持有房产，这是它吸引海外买家的一大优势。但

购房权利受到联邦与州两个层面的规范。关键在于：土地事务属于州政府权限，因此外国人在

马来西亚买房的具体规则，很大程度上取决于房产所在的州属。同样的预算，在雪兰莪、槟城

或柔佛，可能面对截然不同的条件。

外国人能买什么、不能买什么？

并非所有房产都开放给外国人。一般而言，外国人较容易购买分层地契（strata title）的住宅，例如公寓与服务式公寓；有地房产（landed property，如排屋、独立式洋房）则限制较多，往往需要特定的州政府批准或符合长期居留计划的资格。

此外，有几类房产是外国人不得购买的，包括：

● 马来保留地（Malay Reserved Land）。

● 廉价屋, 中价屋以及马来西亚政府推出的可负担房屋（例如RUMAWIP、PR1MA 等）。

● 保留给土著（Bumiputera）配额的单位。

● 农业用地（一般情况下）。

在支付定金前先确认目标房产是否属于可购买类别，是整个外国人买房过程的第一步，因为再

多的文件也无法让受限制的房产变得可以购买。

各州的最低购房门槛

每个州都为外国人设定了一个最低购房价格，低于这个门槛便不得购买，而这个数字州与州之

间差异很大。作为2026年的大致参考：

● 吉隆坡： 普遍为 RM100万。

● 雪兰莪： 门槛较高，有地房产一般约 RM200万，分层产业相对较低。

● 槟城： 岛上的门槛较高（有地房产可达数百万令吉，公寓约 RM100万），威省（mainland）则较低，约 RM50万。

● 柔佛： 一般为 RM100万，部分滞销单位（overhang）或特定项目可能设有较低门槛

需要留意的是，受这些门槛约束的不仅是一般外国个人，也包括永久居民（PR）、持居住通行证者、外国公司，以及主要由非公民持有的公司。此外，某些州政府会为长期未售出的滞销单位设定较低门槛，以鼓励外国人承接。由于各州自行制定并不时检讨这些数字，在出价前务必确认目标州属与地区的最新门槛。

MM2H 与购房门槛

「马来西亚第二家园计划」（Malaysia My Second Home，简称 MM2H）是一项长期居留计

划，对有意长居或退休的买家而言，往往在购房上更具弹性。目前 MM2H 已改为白银、黄金、白金三级制，不同级别在定存、居留年限等方面各有要求。

一项重要变化是，现行 MM2H 已将购置房产列为参与的条件之一，而非过去单纯放置定存即

可。以白银级为例，所购房产一般不得低于 RM60万。相较于一般外国人普遍 RM100万的门

槛，MM2H 持有人在部分州属可享有较低的购房门槛，同时在贷款方面通常也较有优势。由

于 MM2H 的条件近年屡有调整，建议以官方最新公布为准，并在规划前咨询专业意见。

州政府批准不可或缺

每一宗外国人购房交易，都必须取得相关州土地局的书面批准，其依据为《国家土地法典》第

433B 条，这一程序通常称为「外国人同意」（Foreigner Consent）。在取得批准前，产权无

法过户至买家名下。

这项申请一般由律师代为向州政府提交，所需时间通常介于一至三个月，处理费则因州而异。

在房产符合资格且达到最低门槛的情况下，批准多数会获得，但绝不应视为理所当然。一旦批

准被拒，交易及与之挂钩的贷款都无法完成，因此这项申请须及早且审慎处理。

2026年的费用与印花税

2026年财政预算为海外买家带来了多年来最显著的成本变化。自2026年1月1日起，外国人购

买住宅产业须缴付较高的产权转让印花税（普遍报导为8%），明显高于本地买家所适用的税

率，政府表示此举旨在保障本地买家并抑制投机需求。由于税务措施可能随每年财政预算调整

，建议在购买前确认当时的最新税率。

除此之外，还须预算其他费用，包括律师费、州政府批准费、贷款合约印花税（若有融资）、

估价与注册费等。买家也应将「产业盈利税」（Real Property Gains Tax，RPGT）纳入考量：日后出售房产时须缴付，且外国人的税率较高，一般在持有五年内出售为 30%，五年后为10%。

外国人的房屋贷款

外国人通常可向马来西亚银行申请房贷，但贷款成数（margin of finance）一般低于本地公民。视收入、房产类型与地点而定，银行多数提供约 50% 至 70% 的贷款，因此需要准备较高

的头期款；MM2H 持有人则可能获得高至 80% 的贷款。由于贷款审批与州政府批准息息相关，两者需要妥善协调。

购房流程概览

虽然每宗交易各有不同，外国人购房大致流程如下：

1. 物色符合州属门槛、且非受限制类别的房产，并确认产权干净。

2. 签署购买意向书（Letter of Offer）并支付订金。

3. 签订买卖合约（Sale and Purchase Agreement，SPA）。

4. 由律师向州政府申请外国人购买房产的准证；如有融资，同时办理贷款文件。

5. 批准下来、资金到位后，缴付印花税并办理过户。

6. 完成交割，领取钥匙。

让律师从一开始就参与，有助于确保每个步骤按正确次序进行，避免遗漏。

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常见问题

我人不在马来西亚，可以买房吗？

多数程序可在律师协助下进行，但您仍需签署若干文件，这些在海外通常也可妥善安排。

整个购房过程需要多久？

关键变数在于州政府批准，一般需三至六个月。整体时间还取决于您的融资与买卖合约条款。

外国人可以买有地房产吗？

可以，但限制比分层公寓多，往往需要特定的州政府批准，且各州规定不同，购买前应先查清楚。

8% 的印花税是固定不变的吗？

该税率自2026年1月1日起适用于外国人购买住宅产业，但税务措施可能随每年财政预算调整，购买时请确认最新税率。